Xác minh tính an toàn pháp lý dự án BĐS

Hiện nay, việc tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư tại các dự án Bất động sản (BĐS) không có thông tin minh bạch xảy ra rất phổ biến. Điều này đã khiến nhiều người lo ngại, băn khoăn không dám mạnh dạn đầu tư. Đôi khi là mất cơ hội đầu tư tốt. Vậy làm thế nào để xác minh tính an toàn pháp lý dự án BĐS nói chung và đất nền nói riêng.

Trong phạm vi bài viết dưới đây, chúng tôi xin nêu ra một số quy định Pháp luật có liên quan đến dự án Phân lô bán nền của nhà đầu tư trong nước:

Thứ nhất, Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.

Không phải bất động sản nào cũng có thể đưa vào kinh doanh, cho nên đầu tiên cần xác định chính xác vấn đề này. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh tại điều 9. Cụ thể:

 “1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
3. c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
5. a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
6. b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
7. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
8. d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, đối với dự án phân lô bán nền thì theo quy định ại khoản 2 điều 9 Luật kinh doanh bất động sản thì cần hội đủ 4 điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và QSDĐ còn trong thời hạn.

Thứ hai, Cá nhân, tổ chức đủ điều kiện kinh doanh bất động sản.

Luật kinh doanh bất động sản 2014 tại khoản 1điều 10 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, cá nhân, tổ chức được phép kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên ngoại trừ việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Ngoài ra, cần lưu ý về phạm vi được Pháp luật cho phép để cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản. khoản 1 điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

1. a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
2. b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
3. c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
4. d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

1. e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
2. g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
3. h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.”

Thứ ba,  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Điều này được  quy định tại điểm a, khoản 1, điều 194 Luật đất đai 2013:

“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”

Theo đó, Quy định này được hướng dẫn tại điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
2. a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
3. b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
4. c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
5. d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
6. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”

Như vậy, Chủ đầu tư dự án phân lô bán nền không được thực hiện dự án nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Theo quy định tại khoản 2 điều 41 nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật đất đai.

Thứ tư, khách hàng cần biết  thêm một số các vấn đề liên quan đến dự án. Cụ thể:

Một là, theo quy định tại khoản 7, điều 4, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của CP về quản lý phát triển hạ tầng đô thị:

“7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.”

Hai là, Về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở phải đảm bảo các ngyên tắc theo quy định tại khoản 3 điều 11 Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn nghị định 11. Cụ thể:

“3. Việc xem xét quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở phải đảm bảo các nguyên tắc cơ bản sau:

1. a) Tuân thủ các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị (quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, an sinh xã hội và nhu cầu về nhà ở của địa phương;
2. b) Khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu, bao gồm: các công trình dịch vụ và các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước) theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở;
3. c) Các lô đất được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất để người dân tự xây dựng nhà ở không thuộc các vị trí sau: nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; nằm tại mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;
4. d) Hộ gia đình, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”

Ba là, Giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực về hình thức, cụ thể tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Ngoài ra, về trách nhiệm của Chủ đầu tư theo quy định tại Luật kinh danh bất động sản. Cụ thể: khoản 4, điều 13:

“4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”

Tóm lại, Khách hàng trước khi đầu tư Bất động sản cần xem xét một cách tổng thể, chi tiết về dự án, tìm hiểu về chủ đầu tư đối với dự án đó. Không bỏ qua cơ hội đầu tư sinh lời. Đồng thời, cần chú ý về thủ tục pháp lý của dự án để tránh việc tranh chấp có thể diễn ra sau này.

ThS.Luật sư Võ Hoàng Vĩnh